Muito provavelmente você já sabe que a locação de um imóvel requer a assinatura de um contrato. Seja você o locador ou o locatário, fato é que seu nome, dados e assinatura irão constar de um documento lavrado em cartório competente.

Já dizia aquele ditado antigo: “O combinado não sai caro”. Pois é. Por essas e outras que você deve estar bem atento aos detalhes do contrato de locação antes de fechar negócio. A Apoena Imóveis preparou este texto para deixá-lo o mais a par possível do tema. O conteúdo é um pouco denso, mas muito necessário. Confira!
 

O que é um contrato de locação?

É um documento particular bilateral, oneroso, consensual, não solene, que informa a vontade do locador e do locatário. Ele serve para registrar a posse e o direito de uso relacionado ao imóvel em questão.

Você deve ter atenção redobrada quanto a isso, já que ficará vinculado ao contrato e a suas cláusulas por um bom tempo. Não é exagero dizer que o acordo irá afetar diretamente sua vida financeira e até familiar. Por isso ser tão importante verificar se tudo está ou não em conformidade com a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, e com o Código Civil.

Certo, mas quais são as cláusulas de um contrato de locação? 

 

Cláusula 1: Qualificação das partes

É quando o locador e o locatário se identificam um ao outro, informando seus respectivos dados pessoais. Isso é de suma importância. Por quê? Para que uma ou ambas as partes possam recorrer a seus direitos, tanto judicialmente quanto extrajudicialmente, se acharem necessário. Agora, isso só será possível se estiverem identificadas perante as instituições julgadoras.

O locatário deve informar seu RG, CPF, certidão de casamento e comprovante do último endereço. Também precisa comprovar sua real capacidade financeira. Ele precisa enviar holerite, extratos ou outros documentos que garantam o recebimento mensal de três vezes o valor do aluguel.

Já o locador, isto é, o proprietário, também precisa informar os mesmos documentos junto com a matrícula atualizada do imóvel. Esta deve ter sido expedida há no máximo um mês, para que fique comprovado que ele é de fato o dono do bem.

Caso o imóvel não tenha matricula, é preciso apresentar a escritura de compra e venda ou contrato de compra e venda. Porém, neste caso, a locação passa a ter certo risco, uma vez que o Código Civil, em seu art. 1.245, impõe que o proprietário deve ser aquele que está descrito na matrícula como tal. Veja:

 

Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2: Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Cláusula 2: Da escolha do prazo de locação

Os contratos de locação podem ser de prazo determinado ou indeterminado. O mais comum é a oferta da locação por um período de 30 meses. Não se trata de mera opção, mas sim do disposto nos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato. Confira:

 

Art. 46: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º: Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º: Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

 

Art. 47: Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel.

I – Nos casos do art. 9º;

II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego; 

III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 

IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 

V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

 

Quanto ao contrato de locação acima de 30 meses, terminado o prazo, o vínculo é prorrogado automaticamente. Para a retomada do imóvel, basta aviso com antecedência de 30 dias. Já se o prazo for inferior a 30 meses, o documento se renova automaticamente. Nesse caso, o imóvel pode ser retomado nas especificidades do art. 47.  

 

Cláusula 3: Da vistoria do imóvel   

A vistoria é uma etapa importante. Ela requer a emissão de um termo. O art. 22, da Lei do Inquilinato, determina que o locador descreva minuciosamente o estado do imóvel. Já o art. 23 impõe ao locatário a devolução do ativo com as mesmas condições de quando o recebeu, salvo no caso de deterioração de uso normal.

 

Art. 22: O locador é obrigado a:

...

V – Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

 

Art. 23: O locatário é obrigado a:

...

III – Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

 

O laudo é importante para que o locador receba o imóvel no estado que o entregou, podendo pedir indenizações no caso de depreciação. Também é importante para o locatário verificar danos no bem e exigir reparos, sem desembolso próprio. Depois que o locatário assinar o laudo, este deverá verificar o que dispõe a Lei do Inquilinato sobre as benfeitorias. Vamos falar sobre isso agora. Veja.

 

Cláusula 4: Das benfeitorias

As benfeitorias são divididas em três situações, que geram efeitos financeiros diversos nos termos do art. 35 e 36 da Lei do Inquilinato, e 96 do Código Civil:

 

III.i – Benfeitoria necessária: é aquela utilizada para conservação do imóvel ou para que o mesmo não se deteriore. Deve ser paga pelo locador.

 

III.ii – Benfeitoria útil: É aquela que facilita o uso do imóvel. Neste caso, para que seja arcada pelo locador, deve-se ter autorização expressa anterior.

 

III.iii – Benfeitoria voluptuária: É aquela que torna o uso do bem mais agradável. Não é indenizável, devendo ser arcada pelo locatário, que poderá retirar a benfeitoria ao término do período do aluguel.

 

Art. 35: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

 

Art. 36: As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

 

Art. 96: As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1: São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2: São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3: São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

 

Por isso trata-se de uma etapa importante para os envolvidos, principalmente para o locatário, para que, caso seja necessária alguma reforma, este possa usufruir do direito de ser indenizado. 

 

Cláusula 5: Das garantias

Conforme art. 37 da Lei do Inquilinato, as garantias usualmente aceitas são as de caução, fiança e seguro de fiança. 

 

Art. 37: No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – Caução;

II – Fiança;

III – Seguro de fiança locatícia.

 

No caso do caução, este não pode exceder três meses de aluguel, por força do art. 38, § 2º.

 

Art. 38: O caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

...

§ 2º: O caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositado em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

 

Quanto ao fiador, o locatário deve observar se há cláusula referente ao “benefício de ordem”. Isto permite que,  antes de serem perseguidos os bens do fiador, o locador acione o locatário. Caso não haja tal expressão no contrato, o locador poderá acionar diretamente o fiador, nos termos do art. 827 do Código Civil.

 

Art. 827: O fiador, demandado pelo pagamento da dívida, tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

Parágrafo único: O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

 

Pode também ser combinado aluguel sem apresentação de garantias. Neste caso, o locador poderá entrar com ação de despejo com pedido de liminar para desocupação do imóvel em caso de inadimplência, conforme art. 59, § 1º, X, da Lei do Inquilinato. 

 

Art. 59: Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão rito ordinário.

§ 1º: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestado o caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

...

X – A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

 

Cláusula 6: Do pagamento, reajuste e cláusula penal

Este é um item importante, uma vez que definirá o meio, o prazo e o local de pagamento a serem respeitados, para que não se incorra na cláusula penal que todo contrato deve possuir. Porém, mesmo que não possua, o juiz poderá impôr penalidades em caso de inadimplência.

As penalidades incorrem em multa no caso de inadimplência de qualquer das cláusulas, não somente do pagamento. É o juiz quem determina os juros a serem aplicados. Também podem ser desde já pactuados eventuais honorários advocatícios, para o caso de interpelações extrajudiciais e judiciais. 

Por fim, e de muita importância, o contrato informa o índice a ser aplicado, bem como o momento, sendo costumeiramente aceito, para casos de locação, o IGP-M.  

 

Cláusula 7: Da eleição do foro

Em caso de interpelação judicial, se não tiver sido escolhido outro foro, o município deve ser aquele onde o imóvel se encontra, nos termos do art. 58, II, da Lei do Inquilinato. 

 

Art. 58: Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

... 

II – É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

 

É sempre imprescindível estar ciente de todas as cláusulas dispostas em contratos de locação, seja você o locador ou o locatário. Este artigo ressaltou as mais importantes, mas há outras. Caso tenha achado o conteúdo um pouco denso, saiba que imobiliárias prestam este serviço de intermediação e administração de locação. Assim você fica despreocupado, já que tudo estará nas mãos de profissionais experientes e capacitados. Aliás, é bem isso o que você encontra na Apoena Imóveis!

Esperamos que este conteúdo tenha sido de grande valia a você. Ah, claro: sempre que precisar de uma ajuda quando o assunto for imóveis, conte com a gente. Até a próxima!